【介護施設に入居していたとしても大丈夫】相続による空き家売却の３０００万円控除を使わないのは損しかありません！ | 袋井市で不動産売却に関するお役立ち情報や豆知識の発信に努めています

【空き家の発生を抑制するための特例措置】

その概要を説明していきます。

まずは条文から。

「被相続人の居住の用に供していた家屋及びその敷地などを相続した相続人が、相続の開始の日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに、当該家屋（耐震性の無い場合は、耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）または取り壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家または土地の譲渡所得から３０００万円を特別控除します。」

つまり、

親が住んでいた家とその敷地を相続した際に、

相続の開始の（親が亡くなった）日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに、その空き家となった家（耐震性が十分と判断される必要があり、耐震性不十分の場合はリフォームを要する）もしくは、取り壊し後の敷地を第三者に売った時の所得から３０００万円を控除するという内容です。

図にしてみました。

ということになります。

この特別措置を利用した場合、

まず不動産譲渡所得税は掛かりません。

一般的に納めるはずの約２７０万円は納税することなく、しっかりと手元に残しておける。

という事になります。

続いて、要件について解説していきます。

チェックポイント．１

昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋に限る

これは所謂、耐震基準が昭和５６年６月１日から改正されたことによる基準です。

チェックポイント．２

区分所有建築物は対象外

分譲マンションの一室という場合は適用されず、あくまで独立した家屋となります。

続いて、見落としてはいけない期限に関する要件です。

チェックポイント．３

２０２３年１２月３１日までが制度の適用期限

現行の制度の適用期限は今年いっぱいとなります。

チェックポイント．４

譲渡（売却）は相続開始日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日まで

相続開始日とは、親が亡くなった日となります。

タイムラインを作成しましたので、ご自身の状況はどうかご確認ください。

まずはこの制度の適用期限は２０２３年１２月３１日まで。

続いて、相続開始日別で解説していきます。

Case.1　２０１８年１月１日に相続が開始された場合

【相続開始日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日】となるのは

２０２２年１２月３１日。となります。

特例を利用できる期間は、丸４年間ということが読み取れると思います。

Case.2　２０１８年１０月１日に相続が開始された場合

こちらも２０２２年１２月３１日。となります。

特例を利用できる期間は、３年３か月間です。

Case.3　２０２１年４月１日の場合

こちらは現行の適用期間が２０２３年１２月３１日に期限設定されているため、

２０２３年１２月３１日まで。

特例を利用できる期間は、２年１０か月間。

Case.4　２０２２年１０月１日の場合

こちらも現行の適用期間により、

２０２３年１２月３１日まで。

特例を利用できる期間は、１年３か月間となります。

現行適用期間である、２０２３年１２月３１日が、今後延長される可能性もあります。

しかし、譲渡（売却）期限が【相続開始日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日】という制限は変わることはないでしょう。

特例の目的は【空き家の発生を抑制するための】ものであるため、早めに対応すべきですし、そこで得られる利益は非常に大きいものとなるでしょう。

次に家屋の使用状況に関する要件を解説していきます。

チェックポイント．５

一人暮らしでなければならない

空き家をなくしていくことが、この特例の目的です。

親が亡くなった時点で、一人暮らしであったことが適用する要件となります。

チェックポイント．６

相続から譲渡（売却）まで続けて空き家でなければならない

空き家をなくしていくために使って欲しい特例です。

相続後、空き家を相続人が住まいとして利用したり、空き家や建物取り壊し後の敷地を第三者に貸借した場合は、適用できません。

チェックポイント．７

相続開始の直前に被相続人の居住用家屋であったこと

相続開始の直前。つまり亡くなられる直前に、親の居住用家屋。つまり住んでいた家でなければなりません。

そうしますと、相続開始の直前に介護施設へ入居されている場合はどうなるのか、見ていきましょう。

非常に多くあるパターンとして、相続開始前に親が実家を離れ、介護施設へ入所することがあります。

その場合でも、一定の確認事項を満たせば特例を使うことはできます。

被相続人が要介護・要支援認定を受けていたこと。またはその他これに類する被相続人であること。

例．

介護保険の被保険者証のコピー障害福祉サービス受給者証のコピーなど

(a)被相続人が相続開始の直前まで主として老人ホーム等に居住し、かつ、

(b)老人ホーム等入所直前に家屋に居住していたことを証する書類

例．

(a)被相続人の住民票の除票の写し

(b)介護施設等の名称・所在地・施設の種類が確認できる入所時の契約書

老人ホーム等入所直前に、被相続人以外の居住者がいなかったことを証する書類

例．相続人の住民票の写しなど

老人ホーム等入所後、被相続人が家屋を一定使用し、kあつ、事業の用、貸し付けの用、被相続人以外の居住の用に供されていないことを証する書類

例．電気・水道又はガスの契約名義（支払人）及び使用中止日が確認できる書類など

行政としても【空き家問題】に歯止めを掛けたいため、さまざまな施策を打ち出しています。

その中でも、今回解説しました

【空き家の発生を抑制するための特例措置】は使えるのであれば、使わない手はありません。

売却経費の中でも大きな金額の傾向にある、不動産譲渡所得税が掛からないだけでも、手元に残るお金は大きく変わってきます。

特例措置はなんとしても使いたいことがお分かりいただけたと思います。

すずめ不動産的【空き家の発生を抑制するための特例措置】の使い方。

今回の特例措置で該当する空き家は、説明しました通り昭和５６年５月３１日以前の家屋で耐震基準が昔の基準である所謂、旧耐震の家屋になります。

また袋井や掛川などの地方では、都心部よりも新築を建築する傾向が強く、したがって、需要も中古住宅よりも、土地がウエイトを占めています。

そういった理由から、特例措置を利用する際は建物が建った状態ではなく、取り壊しをして譲渡することをお勧めします。

耐震リフォームはもちろん、前段階の耐震診断も費用が掛かるため、やはり取り壊しをすることがお勧めです。

しかし。

譲渡先（買手）が決まる前に建物を取り壊す必要はありません。

詳しい理由は、下記の別ブログ記事をご覧ください。

空き家となった実家の売却は必ずしも解体する必要はありません！！

建物が建った状態で【建物解体更地渡し】ということで、買手を募り、買手がついたところで売買契約を取り交わした後で、建物を取り壊すことが最も余分の費用が掛からず、安全な取引となります。

相続で空き家を取得した方は是非一度、すずめ不動産へご相談ください。