不動産売却時の税金計算を袋井・掛川でよくあるパターンをもとに解説します！　空き家となった実家売却編 | 袋井市で不動産売却に関するお役立ち情報や豆知識の発信に努めています

こんにちは。

すずめ不動産の鈴木です。

一生に何度も経験することは無い不動産売却において、税金はあらゆる場面で絡んできます。

売買契約書に貼付する印紙は印紙税ですし、

もし売却時に登記上の住所が売却時の住民票上の住所と異なる場合は、登録免許税という税金になります。

そんな不動産売却の中で最も重要なのは『譲渡所得税』です。

『譲渡所得税』

つまり不動産を譲渡（売却）したことによって得た所得に掛かる税金です。

ちなみに『譲渡所得税』は所得税と住民税からなっています。

今回のブログではそんな『譲渡所得税』を、具体例（５０００万円や１億円で売却した（！？？）などの都会ではよくあるかも、、ですが）を

袋井や掛川などでよくあるパターン（※空き家となった実家の売却編で）をもとに解説します。

譲渡所得税の計算方法

課税の対象となる譲渡所得　×　税率

Step1.譲渡所得を求める

譲渡所得　＝　譲渡収入金額　－　（取得費＋譲渡費用）

譲渡収入金額

つまり売却したことによる収入。

空き家となった実家売却代金の他に、固定資産税精算により買主から支払われた精算金も含まれます。

取得費

空き家となった実家の取得にかかった費用。

以下のものが含まれます。

・土地を購入したのであれば土地購入費

・建物の建築費

・購入時に不動産業者へ支払った仲介手数料

・不動産取得税

・登録免許税

また相続の場合は相続登記にかかった費用（司法書士報酬など）も認められます。

※取得費が分からない場合は『売却価格×５％』が取得費としてみなされます。

譲渡費用

売却にあたりかかった諸費用。

以下のものが含まれます。

・売却時に不動産業者へ支払った仲介手数料

・契約書に貼付した印紙代

・土地の測量費用

・空き家となった実家の取り壊し費用

・建物の滅失登記費用

Step2.控除の適用があるか確認する

特定の要件を満たしていれば、一定の金額の控除を受けることができます。

控除を受けられる特例はいろいろとありますが、

空き家となった実家の売却においては

・相続空き家を譲渡した場合の３０００万円特別控除の特例

につきます。

この特例はまた別のブログで詳しくお話ししますが、、

ものすごく大まかに言いますと、

被相続人が亡くなってから３年以内に売却したときは、その空き家を売却して得た利益から３０００万円を控除できる。

というものです。

Step3.所有期間によって異なる税率を把握する

売却した不動産の所有期間によって税率は異なります。

パターン１：所有期間が５年以下→短期譲渡所得

パターン２：所有期間が５年を超える→長期譲渡所得

空き家となった実家の売却の場合、基本的には長期譲渡所得に該当します。

袋井・掛川でよくあるパターン（空き家となった実家の売却編）をもとに具体例を作ってみました。

一般的な金額として、建物自体は築年数がかなり経っていることが多いため、エリアや土地の広さにもよりますが、１０００万円～２０００万円が平均的な売却金額となります。

今回の例。

Case1.１５００万円でそのまま（建物取り壊し費用は買主負担）引き渡す　

譲渡所得税の計算

譲渡収入金額

売却金額１５００万円　＋　固定資産税精算金５万円　＝

１５０５万円

取得費

空き家となった実家の売却の場合、なかなか把握されている方の方が少ないため、取得費は不明のことが多いです。

その際の取得費は、

売却金額１５００万円　×　５％　＝

７５万円

譲渡費用

不動産業者へ支払った仲介手数料→５６万１千円

契約書に貼付した印紙代→１万円

土地の測量費用→３５万円

９２万１千円

各項目の金額が算出されましたので、計算式にあてはめます。

譲渡所得　＝　譲渡収入金額　－　（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得　＝　１５０５万円　－　（７５万円＋９２万１千円）

譲渡所得は 　１３３７万９千円

こちらに長期譲渡所得の税率をかけます。

１３３７万９千円　×　２０．３１５％　＝　２７１万７９４３円

これが今回の例における譲渡所得税の税額です。

ここからは実際に手元に残る金額を算出します。

１５０５万円（譲渡収入金額）　－　９２万１千円（譲渡経費）　－　２７１万７９４３円（譲渡所得税額）　＝　１１４１万１０５７円

およそ１１４０万円が実際に手元に残る。ということになります。

これが地方の不動産売却（空き家となった実家の売却編）のよくあるパターンとなります。

ここで【すずめ不動産】が言いたいのは、控除が使える特例は是非使いたい。ということです。

特例とはStep2.でお話しした

・相続空き家を譲渡した場合の３０００万円特別控除の特例

地方の不動産売却ではどうしても相場が都心部よりは低くなります。

ですので、３０００万円の特別控除の特例を使うと、ほとんどのパターンで譲渡所得税はかからなくなります。

要件を満たせるかどうか。で

今回のパターンで言うところの約２７０万円は余分に手元に残る。

という事になります。

【すずめ不動産】では売却希望の方に対しては、正しい知識を持ち、行動し、賢く売却していただきたい。と常に考えています。

相談は無料です。

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