不動産売却時の税金計算を袋井・掛川でよくあるパターンをもとに解説します！　利用予定の無い土地編 | 袋井市で不動産売却に関するお役立ち情報や豆知識の発信に努めています

こんにちは。

すずめ不動産の鈴木です。

一生に何度も経験することは無い不動産売却において、税金はあらゆる場面で絡んできます。

売買契約書に貼付する印紙は印紙税ですし、

もし売却時に登記上の住所が売却時の住民票上の住所と異なる場合は、登録免許税という税金になります。

そんな不動産売却の中で最も重要なのは『譲渡所得税』です。

『譲渡所得税』

つまり不動産を譲渡（売却）したことによって得た所得に掛かる税金です。

ちなみに『譲渡所得税』は所得税と住民税からなっています。

今回のブログではそんな『譲渡所得税』を、具体例（５０００万円や１億円で売却した（！？？）などの都会ではよくあるかも、、ですが）を

袋井や掛川などでよくあるパターン（※利用予定の無い土地の売却編で）をもとに解説します。

譲渡所得税の計算方法

課税の対象となる譲渡所得　×　税率

Step1.譲渡所得を求める

譲渡所得　＝　譲渡収入金額　－　（取得費＋譲渡費用）

譲渡収入金額

つまり売却したことによる収入。

土地売却代金の他に、固定資産税精算により買主から支払われた精算金も含まれます。

取得費

その土地の取得にかかった費用。

以下のものが含まれます。

・購入したのであれば土地購入費

・購入時に不動産業者へ支払った仲介手数料

・不動産取得税

・登録免許税

また相続の場合は相続登記にかかった費用（司法書士報酬など）も認められます。

※取得費が分からない場合や相続などによる取得で金銭の授受が無い場合は『売却価格×５％』が取得費としてみなされます。

譲渡費用

売却にあたりかかった諸費用。

以下のものが含まれます。

・売却時に不動産業者へ支払った仲介手数料

・契約書に貼付した印紙代

・土地の測量費用

Step2.控除の適用があるか確認する

特定の要件を満たしていれば、一定の金額の控除を受けることができます。

控除を受けられる特例はいろいろとありますが、

土地の売却においての大切な控除の特例をお話しします。

居住用財産を譲渡した場合の３０００万円特別控除の特例

居住の用に供していた（投資用のマンションなどは除外）家屋や敷地の譲渡をした場合の、所得額から３０００万円控除できるという特例です。

今回は「利用予定の無い土地編」ですので、土地に関するお話しのみしましょう。

ポイントは、土地のみで３０００万円の特別控除の特例を利用するための要件です。

・まずは居住の用に供していた。

つまり家屋が建っていたことが前提となります。

そして家屋を取り壊してから１年以内に売買の契約を完了する必要があります。

それにより土地のみであっても「居住用財産」とみなされ、３０００万円の特別控除が受けられます。

不動産屋さんから「建物の築年数が古いので、更地にした方が買手がつきやすい。」と言われ、急いで建物解体をしてしまい、売買契約が取り壊しから１年を過ぎた場合は、３０００万円の特別控除が適用できないため、必ずしも建物解体が得策となるわけではありません。

Step3.所有期間によって異なる税率を把握する

売却した不動産の所有期間によって税率は異なります。

パターン１：所有期間が５年以下→短期譲渡所得

パターン２：所有期間が５年を超える→長期譲渡所得

それでは袋井・掛川でよくあるパターン（利用予定の無い土地の売却編）をもとに具体例を作ってみました。

一般的な金額として、エリアや土地の広さにもよりますが、８００万円～１５００万円が平均的な売却金額となります。

今回の例。

Case1.（相続により取得した空き家を、治安や維持管理の観点から解体し、解体後１年が経過した）使い道がない土地を１２００万円で引き渡す　

譲渡所得税の計算

譲渡収入金額

売却金額１２００万円　＋　固定資産税精算金５万円　＝

１２０５万円

取得費

もともと先祖代々からの土地に実家があり、それなりの築年数が経っている場合、土地、建物とも取得費は不明のことが多いです。

その際の取得費は、

売却金額１２００万円　×　５％　＝

６０万円

譲渡費用

不動産業者へ支払った仲介手数料→４６万２千円

契約書に貼付した印紙代→１万円

土地の測量費用→３５万円

８２万２千円

各項目の金額が算出されましたので、計算式にあてはめます。

譲渡所得　＝　譲渡収入金額　－　（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得　＝　１２０５万円　－　（６０万円＋８２万２千円）

譲渡所得は 　１０６２万８千円

こちらに長期譲渡所得の税率をかけます。

１０６２万８千円　×　２０．３１５％　＝　２１５万９０７８円

これが今回の例における譲渡所得税の税額です。

ここからは実際に手元に残る金額を算出します。

１２０５万円（譲渡収入金額）　－　８２万２千円（譲渡経費）　－　２１５万９０７８円（譲渡所得税額）　＝　９０６万８９２２円

およそ９００万円が実際に手元に残る。ということになります。

これが地方の不動産売却（空き家となった実家の売却編）のよくあるパターンとなります。

ここで【すずめ不動産】が言いたいのは、控除が使える特例は是非使いたい。ということです。

特例とはStep2.でお話しした

・居住用財産を譲渡した場合の３０００万円特別控除の特例

地方の不動産売却ではどうしても相場が都心部よりは低くなります。

ですので、３０００万円の特別控除の特例を使うと、ほとんどのパターンで譲渡所得税はかからなくなります。

要件を満たせるかどうか。で

今回のパターンで言うところの約２１５万円は余分に手元に残る。

という事になります。

不動産屋さんの助言に従い、建物を解体したことにより、約２１５万円を税金で納めることになるのか。

手元に残すことができるのか。

より深いところを見極めてくれる不動産屋さんに相談することをお勧めします。

【すずめ不動産】では売却希望の方に対しては、正しい知識を持ち、行動し、賢く売却していただきたい。と常に考えています。

相談は無料です。

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