空き家となった実家の売却は必ずしも解体する必要はありません！！ | 袋井市で不動産売却に関するお役立ち情報や豆知識の発信に努めています

平均的な空き家（30坪）の解体相場は、木造であればおよそ120万、鉄筋コンクリートであれば180万程度です。

一般家庭にとって、空き家の解体にこれだけの費用をかけるのは、決して安い出費ではありません。

また、空き家の条件によっては解体費用が高くなるケースもあります。

空き家解体は、高額な出費になるということを理解していただけたでしょうか。

空き家解体を検討し始めるキッカケや目的は人それぞれかと思いますが、目的によっては、解体が全く意味をなさず、費用がすべて無駄になってしまう最悪なケースもあります。

高額な解体費用を無駄にしないためにも、まずは解体の唯一のメリットと大きな2つのデメリットを正しく理解することが重要です。

空き家解体の唯一のメリットは、定期的な空き家管理の手間が抑えられることです。

たしかに、空き家の定期的な清掃や点検等の管理は所有者の義務で、怠った場合は以下のようなリスクがあります。

・破損や倒壊した空き家が第三者に被害を及ぼし損害賠償請求される

・空き家に害獣や害虫が住みつき近隣住民からクレームや損害賠償請求される

・行政により「特定空き家」に指定される

特定空き家とは、管理不足により「著しく危険な状態になっている」と行政に判断された空き家のことです。

具体的には、以下4項目のいづれかに当てはまる空き家を指します。

特定空き家に指定されてしまうと、所有者には具体的に以下のような罰則が科されます。

・「住宅用地の特例」から外れるため土地の固定資産税が最大6倍になる

・50万以下の罰金が課せられる

・行政代執行が行われ、所有者は解体費用を請求される

空き家を解体してしまえば、上記したリスクに追われながら管理する必要がなくなり、精神的にも体力的にも所有者の負担は少なくなります。

ただ、管理の手間を抑えられるという唯一のメリットも、実は完全にメリットとは言い切れないので要注意です。

なぜなら、空き家ほどではないにせよ、解体後の更地にも管理は必要だからです。

更地に不法投棄されないように定期的に様子を見に行き、不法投棄されていたら更地の所有者自ら片付ける必要があります。夏場は害虫が発生しないように草むしり等の手入れもしなければなりません。

更地であっても、管理を怠って近隣に被害を及ぼせば、苦情や損害賠償請求に繋がることには変わりないのです。

更地にしても管理は必要なので、解体したところでメリット（管理義務からの解放）を100％享受できるわけではありません。

そのため、これから説明する大きな2つのデメリットを背負ってまで空き家を解体する必要はないと言えます。メリットとデメリットが全く見合っていません。

住宅用地の特例が外れると、固定資産税が6倍になると前述しました。

この特例は、住居、アパート等が建っている土地や庭、居住用駐車場の土地（住宅用地）の固定資産税を減税する特例です。

つまり、解体したところで、特定空き家に指定された場合と同様に、固定資産税が6倍になることには変わりないのです。

空き家の管理を怠り、特定空き家に指定されると、住宅用地の特例が外れるため、土地の固定資産税が6倍になると先述しましたが、実は空き家を解体して更地にした場合も、住宅用地の特例の対象外になります。つまり、固定資産税が6倍になることは変わらないのです。

たしかに、解体すれば建物（空き家）の固定資産税はゼロになりますが、空き家が立っていた土地の固定資産税は6倍になってしまうため、固定資産税のトータルがかえって高くなってしまうのです。

先述したように、平均的な空き家（30坪）の解体相場は、木造であればおよそ120万、鉄筋コンクリートであれば180万程度で、高額な出費になります。

だからと言って、空き家を放置しておくわけにもいきません。

老朽化した空き家を放置したままにしておけば、先述した通り、特定空家に指定され、固定資産税が6倍になったり、行政代執行の解体費用を請求されてしまったりするからです。

つまり、放置し続ける選択をしても、自ら解体する選択をしても、高額な解体費用を負担しなければならないことは変わらないのです。

解体を「する」or「しない」で処分方法を検討していること自体が、間違っていると言えます。

空き家解体の唯一のメリット（管理義務からの解放）と、大きな2つのデメリット（固定資産税6倍と高額な解体費用）がわかっていただけたと思います。

お察しの通り、空き家の解体は安易に行ってはいけません。

だからと言って、老朽化した空き家をこのまま所有し続けるわけにもいかないのではないでしょうか。
ここからは解体よりはるかに最適な空き家の処分方法をお伝えします。

解体費用削減のポイントを把握して、高額な負担を少しでも軽減させましょう。

遠方から解体業者を呼ぶと、その分の交通費がかさみます。

空き家所在地からなるべく近い解体業者に依頼してください。

工事の繁忙期である2～3月は、解体費用が高額になる可能性があるので避けてください。

また、天候が安定しない梅雨や、積雪の可能性がある冬も、解体に適していません。

天候によって解体が計画通り進まなかった場合、遅延した分の費用を追加で請求されることがあります。（追加費用の有無は、担当者に前もって確認してください）

自治体の補助金を使うのも、解体費用を削減するポイントです。

それぞれの補助金を受けるのに必要な条件は、空き家所在の自治体HPや、自治体に直接問い合わせて確認してください。

解体費用削減のポイントを説明しましたが、どうしても解体費用が高くなってしまう場合もあるので注意しましょう。

地中埋設物は、地盤軟化に繋がるため、撤去しなくてはなりません。

また、地中埋設物を放置したまま売却し、売却後に埋設物が発覚した場合は、売主に契約不適合責任が問われます。

埋設物は、見積の段階では存在に気がつかないことが多く、ほとんどの場合、解体時に気がつきます。

解体時に埋設物が見つかれば、埋設物撤去の費用が想定外にかさんでしまいます。

築年数が古い空き家は、アスベスト等、現在は使用・製造を禁止されている有害物質を使って建てられている場合があります。

その場合、周囲に飛散しないための特別な処理等をしなくてはならないため、通常より解体費用がかさみます。

解体工事は、重機を用いて建物を壊し、大型トラックに廃棄物を載せて運搬します。

そのため、空き家の周りには当然、重機や大型トラックが入るスペースが必要です。

しかし、周辺の道が極端に狭かったり、敷地いっぱいに空き家が立っているとそれらが入ることができません。

重機等が入れない分、手作業が増えることで、人件費がかさみ、出費が大きくなってしまいます。

いかがでしたでしょうか？

建物を解体すべきかどうかは、建物の状態やご自身やご家族の状況で変わってきますし、正解はありません。

しかし多くの場合、解体を急ぐメリットはほとんどありません。

売却を目的の場合は【まず解体】はせずに、そのままの状態で売ることをお勧めします。

空き家をそのままで売る方法は下記リンクより別記事でブログ投稿していますので、是非一度見てみてください。

空き家の売却。解体すべき？そのまま売るべき？