空き家の売却。解体すべき？そのまま売るべき？ | 袋井市で不動産売却に関するお役立ち情報や豆知識の発信に努めています

まず初めに築年数が経った建物価値の考え方についてお話しします。

海外では新築よりも中古が流通している国もあるようですが、日本では中古よりも新築の流通量の方が格段に多いです。

一つの考え方として耐用年数という基準があります。

耐用年数とはその資産の使用できる期間のことです。

建物が建ち、使用し始めたその日から少しづつ物理的に消耗し、価値が下がっていくという考え方です。

もちろんその建物の構造によって、耐用年数は変わってきますが、一般的に

木造　　　　　　　　　：　２２年

軽量鉄骨造　　　　　　：　１９年

重量鉄骨造　　　　　　：　３４年

鉄筋コンクリート造　　　：　４７年

となります。

不動産取引の中でもこの基準は、建物の価値を決める基準として適用されます。

木造の建物の価値を決める一つの基準として、【耐用年数】の話をしました。

そこから、一般的に木造の建物で築年数が２５年以上の建物は価値として売買金額に上乗せをしません。

むしろ建物の解体費用が余分に掛かる経費として考えられます。

日本でも都心部や地方で考え方は変わりますが、

地方では都心部よりも、土地から新築する傾向が強い為、この考え方が一般的です。

つまり、

パターン１．空き家を解体して売り出す場合

土地の価格　　＝　　売り出し価格

パターン２．空き家をそのままの状態で売り出す場合

土地の価格　　－　　建物解体費　　＝　　売り出し価格

パターン１．の場合は、購入者が買った後に自らの負担で建物解体をするため、その分は最初から差し引いて売り出すという考え方となります。

例で解説します。

例：築２５年の建物が建つ土地の価格が１２００万円、建物解体費が２００万円掛かる場合

パターン１．空き家を解体して売り出す場合

土地の価格　　　＝　　売り出し価格

１２００万円　　＝　　１２００万円

１２００万円で売れたとしても、建物解体費が２００万円掛かっているため、１０００万円が手元に残っていることになります。

パターン２．空き家をそのままの状態で売り出す場合

土地の価格　　　－　　建物解体費　　＝　　売り出し価格

１２００万円　　－　　２００万円　　＝　　１０００万円

この場合、売り出しの時点で建物解体費は引いてあるため、１０００万円が手元に残ることとなります。

建物を解体して売り出すメリット

・購入希望者にとって、その土地の建築イメージがしやすく、買手がつきやすくなる

・売れるまでの間の空き家のリスクが無くなる

建物を解体して売り出すデメリット

・先に解体費用が必要になる

・建物を解体することにより、固定資産税が高くなる

すぐに買手がつく見通しがあり、解体費用が負担にならないのであれば、空き家特有の放火や治安悪化のリスクが無くなるこのパターンを選択してみても良いかもしれません。

空き家をそのままの状態で売り出すメリット

・先行する支払いが無い

・建物解体後の仕上がりや万が一の地中埋設物などで買主とトラブルになることが無い

空き家をそのままの状態で売り出すデメリット

・購入希望者にとってはイメージがしづらく、早期売却が期待できない場合がある

・空き家放置のリスクが売れるまで付きまとう

不動産取引では単価が大きい分、何かトラブルが起こった際の影響も比例して大きくなります。

解体してからの引き渡しで万が一、地中に埋設物があったとしますと、責任を負うことはなくてもトラブルの種になってしまいます。

後々のトラブルを考え、お金で解決することは非常に有効で安全な取引になるはずです。

売却方法はその人その人による考え方があると思います。

しかし、すずめ不動産ではひとまず

パターン２．空き家をそのままの状態で売り出す

ことをお勧めしています。

・先行しての売主様の金銭的負担が無いこと

・売主様側で解体したことによる、引き渡し後のトラブルを防げること

以上の二点は安心・安全な不動産取引において大切なことだと、すずめ不動産は考えます。

空き家を相続したは良いけど、売却の最善の方法が分からない。という方は是非一度、すずめ不動産へお問合せください。

相談はもちろん無料です。