【完全版】実家売却の手順を紹介!成功のコツや注意点・費用や税金までまるっと解説!

query_builder 2022/11/21
相続掛川市_不動産売却高く売りたい袋井市_不動産売却豆知識
完全版

こんにちは。

すずめ不動産の鈴木です。




幼いころから住んでいた実家。

「誰も住まなくなった」「今後の利用予定は無い」とは言え、いろんな思い出が詰まった場所がなくなるのは悲しいものです。


大学進学を機に地元を出てしまったけど、帰省すれば自分の部屋があって。。。

誰も住んでいる人がいないから、取り取り壊さなければいけないことは分かっているけど。。。


いろんな思い出が詰まっていて、どうしようもなく寂しい気持ちになるのは当然だと思います。


しかし、売却せずに放置しても犯罪のリスクが高まりますし、維持管理費もかかります。


ここでは寂しいと感じる場合にどう対処したらいいのか、実家や所有している土地を放置するとどんな危険があるのかをご紹介していきます。


実家を売却する手順

以下が実家を売却する手順です。





各手順を解説していきます。




Step.1 相続登記


実家を相続した後も、登記簿謄本上の所有者は亡くなった親の名義になってることが多いです。


不動産を売れるのはその物件の所有者(名義人)だけなので、必ず名義を変更する必要があります。

この名義変更の手続きを相続登記と言います。


相続登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、被相続人が複数いる場合、誰が名義人になるのか話し合っておく必要があります。


相続登記を自分でやることもできる?

相続登記を司法書士に頼らず、自分自身でおこなうこともできます。


登記に必要な情報や書類を自分でまとめ、管轄の法務局で手続きをすることはできますが、以下のポイントを抑えておかなければいけません。







自分で相続登記をする時は、配偶者や子供が行うのがベストです。

それ以外の相続関係だと、手続きがより複雑になってしまいます。


時間や労力をかけて、見落としのお恐れがあることを考えるのであれば、

費用は掛かっても司法書士に依頼するのがおすすめです。



Step.2査定


次に、実家を不動産会社へ査定に出します。


今は気軽にネット査定に出せる時代ですが、査定結果には十分気を付ける必要があります。


ネット査定の大きなポイントが、実際に物件を見て価格を算出している訳ではないということです。


長年放置していて空き家状態の空き家なら、査定額が高くても売れ残る可能性は高いです。また、権利関係が複雑だったり近隣とトラブルを抱えていたりする物件も売れにくい傾向にあります。


査定は空き家がある地元の不動産業者が好ましいです。



決してネット査定の価格だけで判断しないようにしましょう。


Step.3媒介契約


査定を通じて不動産会社を絞ったら、次に媒介契約を結びます。


媒介契約とは仲介業者に実家の販売を任せる代わりに売り上げの一部を仲介手数料として支払うという契約です。

媒介契約には3種類の方法があり、それぞれ内容がすこしずつ違います。






それぞれにメリット・デメリットがありますので、自分にはどれが合うかしっかりと見極めましょう。





基本的には専任媒介契約がおすすめ


一般的に、媒介契約は専任媒介を選ぶのがおすすめです。

一般媒介契約は複数社と契約できますが、この時、仲介手数料が支払われるのは成約が取れた1社だけです。


販売活動でかかるコストは基本的に不動産会社の自己負担になるので、仲介手数料が支払われないと大きな損失を受けます。


また、専任媒介契約を結んだ方限定のキャンペーンも多いです。


ただ、人気エリアにあって状態の良い物件なら、一般媒介を選ぶと各社が競争して高く売れる傾向にあります。


必ずしも専任媒介契約がお得とは限らないので注意しましょう。



Step.4販売活動


媒介契約を結んだら、いよいよ売り出しがスタートします。


販売活動では、仲介業者が以下のようなことをおこないます。






販売活動をおこなうのは仲介業者ですが、

売主も連絡を密にして、しっかり働いてくれてるかチェックする必要があります。


また、いつ内覧希望者があらわれても大丈夫なように、

部屋の掃除・整理整頓をしっかりやっておきましょう。




Step.5内覧


広告の効果が出てくると、内覧の申込が1日何件か発生します。


不動産会社から内覧応募の連絡があれば、スケジュールを調整して内覧を実施しましょう。


内覧は晴れた日の13時前後で、最も日光が入るタイミングを選ぶと第一印象が良くなります。



窓も全開にして、しっかり換気をするようにしましょう。


Step.6価格や条件の交渉


購入希望者が好感触ならば、次に価格や条件の交渉に移ります。


大幅な値下げを要求してくる可能性があるので注意しましょう。


値下げを要求してきたので契約しないという手もありますが、また1から内覧準備を実施するのは面倒ですし、築古の実家売買はどうしても高額を払う買主の優位で進んでいきます。



最初に、ここまでなら値下げしてOKという基準を設定しておき、多少の値下げ要求なら気持ち良く承諾すると成約率も高まります。



条件に納得したら買主から購入申込書が送られます。





Step.7売買契約


購入申し込みを受けたら、売買契約の日時を設定します。


売買契約当日は、売主と買主。それと不動産業者が同席して、契約事項を読み合わせます。


この時、売買契約書に捺印とサインをしますが、決めた重要な事柄は全て契約書に記載があるようにしましょう。


交渉でいろんなことを約束しても、契約書に載っていなければ拘束力はありません。




Step.8決済・引渡し


契約を結んだら、実家の引き渡し・決済をおこないます。

買主からお金をもらってローンの残債処理や諸費用の清算をし、引き渡しは完了です。


実家売却に掛かる税金・費用


前節でも紹介したように、 亡くなった親から相続した実家を売却するには、名義人の変更に当たる相続登記を実施した後になります。



これを行った時、登録免許税がかかるわけですが、実家の買い手がついたときに執り行う売買契約や相続手続きをした時など、一連の流れの中で登録免許税の他に4種類もの税金が課されます。







ここからは、各税金の納税のタイミングと税率を解説します。




登録免許税


登録免許税は、相続した実家の所有者名義を故人から相続人に変更したときに課せられる税金です。


納税額は、固定資産評価額の0.4%が税金に当たります。


納税のタイミングは、登記申請を行った時の支払いで完了となります。


印紙税


印紙税は、売買契約を締結させる時に作成した契約にかけられた税金で、売買するものによって税額が変動します。


印紙税は、収益を問わず支払わなければならない税金です。


とはいえ、収入印紙を郵便局などの公的機関で購入した時点で納税が完了となります。


また誰が支払いを行うかなどは決められておらず、売り手本人が支払うことがあれば、仲介会社が負担してくれることもあります。


以下は印紙税の税額になります。





消費税


消費税は、仲介売却による売買が締結した後に支払う仲介手数料に課せられます。


仲介手数料の金額は、国土交通省の定めにより以下のような形で上限額が決められています。







相続税




相続税は、故人が残した財産を相続したら課せられる税金です。


課税対象は、不動産や有価証券など、金銭に見積もることができる経済的価値があるすべてのものが対象になります。


相続税は、

遺産総額-(3000万円+600万円×法定相続人の人数)で算出でき、遺産総額が数式の範囲内に収まっていれば、納税義務は免除されます。


なお、相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内になっています。




譲渡所得税



譲渡所得税は、実家売却後に入る所得にかけられた所得税と住民税を合算したものになります。


不動産売却の譲渡所得税の税率は、実家の所有期間に応じて税率が変動します。







どちらの税率になるかは、不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかで判断されます。



実家売却前のチェックポイント


実家を売りたいと思っても、気軽に売却できるものではありません。

売りに出す上での事前準備や確認しておきたいポイント・手順を分かりやすく解説していきます。


遺言書の有無


実家の相続が発生したら、まず遺言書があるかどうかを確認しましょう。


親が遺言書を残していた場合、原則として遺言書の内容通りに遺産を分割しなければいけなくなります。



・そもそも売却処分は可能なのか?

・相続人は誰になるのか?

を判断するためにも、遺言書の確認は実家売却の第一段階と言えるでしょう。


遺言書には、以下の2種類があります。








公正証書遺言は弁護士や税理士にアドバイスを受けて作成している可能性の高い、公的な遺言です。


親交のある弁護士・税理士が在処を知っている可能性が高いので、お探しの際はまずそちらに問い合わせることをおすすめします。



もし弁護士・税理士が分からない場合でも、公証役場に問い合わせれば無料で検索をしてくれます。


公正証書遺言が見当たらない場合は、自筆遺言が残っている可能性があります。



こちらは弁護士・税理士の手を借りず自力で作成した遺言になりますが、条件を満たしていれば公正証書遺言と同じ効力を発揮します。


エンディングノートの有無


現在は遺言のように、家族への感謝などを述べたエンディングノートを作成する方もいます。


ただ、このエンディングノートに従う必要は全くありません。


こちらに「兄弟〇人で均等に分け合うことを望む」などと書かれていても、拘束力は一切なく、従う必要はありません。



しかし、少しでも想いに応えてあげたいと考えているのであれば、エンディングノートがあるかどうかは、大切な事前準備となるでしょう。



実家の分割方針を決める


遺言書がない場合、基本的には相続した人が均等に遺産を分割することになります。


ただ、分割の方針・方法に関しては自分たちの意思で決めることができます。


分割の方針は大きく分けて現物分割換価分割の2通りです。


現物分割は、複数存在する遺産の中からできるだけ均等になるように分配する方法です。



ただ、これだと不動産のように細かく分けられない遺産が存在するので、結果的に不均等となるのが一般的です。


一方、換価分割は遺産を売却しその代金を均等に分割する方法です。



この方法なら均等に分割できるので、不平・不満は出にくくなります。


相続した実家を売却する予定なら、換価分割をおすすめします。




遺品整理の方針


実家を売り渡す際は、荷物が何もない空き家の状態にしておくのが一般的です。


そのため遺品は処分をするか、相続人に分配するかして整理をしていく必要があります。



どの遺品を誰に分配するか、近隣に遺品の回収サービスは存在するかなどのチェックは早めにしておく必要があります。




仏壇の整理


遺品の中でも取り扱いが厄介なのが仏壇です。


仏壇を移動する際は、菩提寺で魂抜き・魂入れという法要をおこなう必要があります。


廃棄をすることも可能ですが、この際も供養・お滝上げが必要です。


手続きが多い分、早めに対応する必要があります。




土地の境界確認


実家を売る際は、原則、売買の際に売主の責任により土地境界が明確になっている必要があります。


境界が未確定の場合は売ることができないので、事前に資料を探すか、測量を依頼するしかありません。



確定測量図が残っていれば、新たに測定をする必要はありません。


また、確定測量図がなくても筆界確認書があれば問題ありません。


これらの資料が残っていない場合、測量会社に境界確定を依頼するようになります。


境界測定を実施する場合は少なくない費用がかかりますし、確定まで2か月から3か月ほどかかります。



また、境界測定には近隣住民の協力が不可欠なので、生前ご近所さんと親の仲が悪かったりすると、上手く作業が進まない可能性が高いです。



とは言っても境界確定は実家売却に必要なので、早めに対応して間に合わせる必要があります。




購入当時の資料の有無


できれば親が実家を購入した当時の売買契約書などを探し、チェックしておきましょう。



資料を取得しておくメリットとしては、細かい情報を把握することで売却時のPRに役立てられるということがありますが、最も大きいのは譲渡所得税を大幅に節税できるということです。



譲渡所得税は不動産売却の利益分に対して課税される税金で、以下の計算式で課税額を求めることができます。


・譲渡所得税=税率×(譲渡価額-取得費-譲渡費用)


計算式を見ると取得費(購入時の費用)が高いほど税金は安くなります。


ただ、実家を売却する場合は購入当時の書類が手元にないケースも多く、正確な取得費が計算できません。



この場合、取得費は譲渡価格の5%で計算するようになりますが、

大抵の場合、実際の取得費よりも割安になり、税金が高額になってしまいます。



以下のものがあると譲渡所得税には有利に働きます。


・所有していた土地に家を建てた場合は、建築費用がわかるもの

・土地も購入しているなら、土地の売買契約書や購入費がわかるもの

・建売住宅を購入した場合は、土地建物併せた購入費用がわかるもの





これを防ぐためにも、不動産会社に問い合わせるなどして可能な限り書類を何とか取得するようにしましょう。




実家が売れないときの対処法


「実家を売ろう!」と決断しても、なかなか売却できない人が多いです。


実家は築年数が経過している物件が多く、買主が中々見つからず売れ残ってしまいます。


そこでこれから、実家がなかなか売れない時にやるべき対処法を紹介します。


「実家がなかなか売れない!」と困っている人は参考にしてみてください。




買い取り業者に依頼する


仲介で実家を売って売れ残っていると、そのまま売却活動を続けても売れない可能性が高いです。



老朽化の激しい実家や立地の悪い実家は、買取業者に買取って貰いましょう。



買取業者は訳あり物件でも積極的に買取ってくれる所が多いのでおすすめです。



仲介を断られた実家でも買取ってくれるケースもあるので、困っている人は買取業者の利用を検討してみてください。


空き家バンクに登録する


空き家バンクは各自治体が運営しているサービスで、空き家バンクに登録すると物件情報をサイトに掲載されます。



買主が現れない可能性もありますが、サイトに掲載できるので多くのユーザーに見てもらえます。



買主が現れると取引内容を交渉して売ることができます。



ただし自治体は買主と売主で万が一トラブルが発生しても一切関与してくれないので注意しましょう。


無償譲渡を検討する


買取業者に依頼しても断られてしまった場合は、無償譲渡を検討しましょう。



また断られる原因を探して、原因を取り除いた状態で買取業者に依頼しましょう。



無償譲渡は無料で物件を渡すことになるので「もったいない!」と思う人もいますが、実家が空き家になった状態だと無駄にコストを支払うことになるので、最終的にお得になります。



ただし無償譲渡は売主側にメリットが少ないので、最終手段と考えておきましょう。




すずめ不動産がお勧めするのは。。。

ここまではあくまで一般論で、話をしてきました。



当然、売却するなら高く売りたい!と考えるのは当然です。


そこで【すずめ不動産】では、

無償譲渡はもちろん!買取にも頼らない早期売却のコツをブログの別記事で紹介しています。




是非、下記リンクから見てみてください。



買取に頼らない!早期売却のコツ






実家の売却が寂しい場合の対処法


「実家を売らなければならないけど寂しい!」という人も居ますよね。



実家は長年住んでいるケースが多く、思い出がつまっていて「売れない!」という気持ちになってしまいます。



しかし実家をそのまま放置していると、家を管理する費用や税金がかかるので、いつかは処分する方法を決めなければなりません。



そこで今回は、実家を活用することによって寂しさを紛らわせる方法を紹介します。




賃貸物件にする

実家を貸し出す形にして賃貸経営することができます。


実家がマンションの場合はマンション経営という形で、1室貸し出し毎月賃料を稼ぐことができます。



戸建ての場合もマンションと同じように貸し出して賃料を稼ぐ事が可能です。



ただし実家の内装が汚かったり設備が壊れていたりする場合は、リノベーションして賃貸にする必要があります。



初期費用が発生するので、賃貸に強い不動産会社に相談しましょう。


コインランドリー・駐車場にする


「土地だけでも保有しておきたい!」「実家が古すぎる!」という人は、実家を更地にしてコインラインドリーや駐車場にすることをおすすめします。



経営のノウハウが必要になりますが、土地を保有した状態でコストを掛けず稼ぐことができます。



実家を保有し続けていると、空き家だとしても管理費用や税金が課せられるので上記のように活用できる方法を見つけましょう。



実家が空き家になっている場合


実家が空き家になっている人は、管理費用や税金といったコストが無駄にかかっている状態なので、早急に対策しましょう。



空き家を放置していると最悪の場合、国から行政指導を受けてしまい多額の固定資産税をしはらわなければなりません。



これから対策方法を2つ紹介するので、実家が空き家になっている人は参考にしてください。


自治体の補助金制度を使って処分


実家の場所によっては、自治体が空き家の補助金制度を実施している場合もあります。



補助金制度では空き家処分の解体費用を保証してくれます。



空き家を更地にしたいけどお金が足りないという人は、自治体の補助金制度を調べましょう。



スピード買取してくれる業者に依頼


空き家になってしばらく放置している人は、スピード買取してくれる買取業者に依頼しましょう。



老朽化が進んでいる物件は仲介で売り出しても売れないケースが多いのでおすすめできません。



買取業者だと最短1週間で買取を完了してくれる業者があるので、素早く現金化できる業者を選びましょう。




実家を売却するタイミング


実家を売るのは、親の死後に相続した場合だけではありません。


親が存命か、健在かによって売り方は大きく異なってきます。



ここからは、ケース別に実家売却のポイントを整理していきましょう。


親の死後に相続した実家を売る

親が亡くなると、こちらの流れで手続きを進めて実家を相続します。









相続前に実家をいらないと判断したら、相続を放棄することもできます。


ただ、この時は実家以外の遺産も全て放棄しないといけないので注意しましょう。



親が亡くなった時、自動的に名義が子どもへ移るわけではありません。


手続きをしないと名義を移せず、売却ができないので注意しましょう。


実家の名義を親から子に移す手続きを、相続登記と呼びます。

相続登記はこちらの書類を準備しておこないます。









これらの書類を管轄の法務局に提出して、手続きをおこないます。



また、この時登録免許税(相続物件の評価額×0.4%)を支払う必要があるので注意しましょう。



相続登記は自力でおこなうこともできますが、司法書士に手続きを依頼するのが一般的です。









親族と分割相続している場合は全員の同意が必要


例えば3人兄弟で実家を相続した時、あなたが長男だったとしても独断で売りに出すことはできません。



分割相続した時は、被相続人全員が「売る」で意見を一致していることが重要です。


3人のうち1人が親と同居していて、死後も実家に住み続けている場合、売却を簡単に承諾してはくれません。



それでも売りたいというなら引っ越し代を渡すなどの手続きが必要ですが、仲が悪くなって音信不通になる…なんてこのないようにしましょう。




親の代理で実家を売る


上記のケースとは違い、

親が健在なのに遠方に住んでいる。

病気や障害で手続きができない。

などの理由で、子どもが代理になる場合もあります。



ただ、子どもだからといって何の手続きもせず代理人になれるわけではありません。キチンとした手続きを踏む必要があります。




代理人になるには委任状が必要

代理人を立てる時は、代理権委任状という書類を作成する必要があります。



委任者と受任者の氏名、有効期間、口座取り扱いの注意事項などを記載し、仲介業者に提出します。



この時に重要なのが、代理人にどこまでの権限を与えるのかです。



値下げ、値上げの判断や業者の変更、買主選びなどをどこまで代理人に任せるのかの線引きをしっかり決め、契約書に記載する必要があります。




認知症の親に変わって売る


上記のケースは親が売りたいけど物理的に手続きができないケースでしたが、

認知症などで親に売る意思がないか判断できない場合もあります。




この時は、成年後見制度というものを利用して、意思決定まで出来る代理人にならないといけません。



成年後見人になるには、実家の売主(親)の住民票が登録されている家庭裁判所へ審判を申し立て、認められる必要があります。




認知症の不動産売買に関しては下記リンク先のブログ別記事をご覧ください。



認知症でも不動産売買はできる?








成年後見人といえあくまで代理人なので、親の利益を無視して売ることはできません。


そのため、家庭裁判所はなぜ売るのかの理由を詳しく審査します。


まとめ

さて、【完全版】と称しただけあって、長い記事になってしまいましたが、不動産売却は決して難しいものではありません。



深く考え過ぎて、維持管理費を掛け続ける方もいれば、

慎重になりすぎて、売却時期を逃し、税金の特例などを受けられず、手元に残す金額が減ってしまった方もいます。




売却のタイミングはお一人お一人。

そしてそのご家庭の事情もあると思います。


だからこそ、気になったことがあれば【すずめ不動産】にご相談ください。




相談や査定はもちろん無料。

お一人お一人と向き合いたい想いから、一人で営んでいる町の不動産屋なので、しつこい営業もしていません。





どうぞお気軽にお問い合わせください。

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すずめ不動産

住所:静岡県袋井市大門10-4

電話番号:0538-43-0075

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